Aste giudiziarie, opportunità e rischi

ASTE GIUDIZIARIE, OPPORTUNITÀ E RISCHI

Il periodo di grave crisi economica che stiamo attraversando e una pressione fiscale mai così alta nella nostra storia su case e terreni hanno minato il settore immobiliare e, in particolare, quello delle abitazioni.

La casa, da sempre bene rifugio per i cittadini italiani, si è trasformata in una fonte di costi incerti e gravosi e il proprietario che aveva confidato in essa come in un bene rifugio è impossibilitato a liquidarne il valore prospettato tramite una vendita sul libero mercato in caso di necessità.

In questo allarmante contesto accade sempre più frequentemente di assistere ad esempi di immobili che passano attraverso le forche caudine delle aste immobiliari.

Questa esperienza sicuramente negativa ha però un risvolto “positivo” costituito dal fatto che l’acquisto di una casa ad un’asta immobiliare può rappresentare un’occasione vantaggiosa per l’acquirente che disponga di liquidità. In ogni caso non bisogna dimenticare che l’acquisto di una casa tramite le aste giudiziarie è una procedura complessa e articolata che può presentare parecchie sgradevoli sorprese se la si affronta senza gli opportuni accorgimenti.

Innanzitutto bisogna ricordare che la procedura si svolge presso il Tribunale competente che è quello ove è situato l’immobile, così se vorremo verificare una procedura per un immobile sito in Palazzolo sull’Oglio la troveremo presso il Tribunale di Brescia mentre quella per un immobile sito in Grumello del Monte la troveremo presso il Tribunale di Bergamo.

Una volta incardinata la procedura presso il Tribunale viene designato il Giudice competente che, come primo atto, nomina un professionista tecnico a cui affida il compito di redigere una perizia di stima, per determinare il valore dell’immobile.

La perizia, che viene inserita nel fascicolo della procedura ed è disponibile per chiunque sia interessato all’acquisto nella cancelleria del tribunale o nei siti delle aste giudiziarie, è il documento fondamentale che dobbiamo verificare prima di qualsiasi decisione. Essa contiene molte informazioni relative all’immobile, come i dati catastali, la planimetria, le caratteristiche tecniche e descrittive, la presenza di eventuali vincoli, servitù o abusi edilizi, lo stato dell’immobile, fotografie dell’immobile, il fatto che l’immobile sia libero da persone o occupato, il fatto che l’immobile sia inserito in un condominio e l’esistenza o meno di spese condominiali insolute se note al professionista. E’ evidente come tutti questi dati debbano essere conosciuti e valutati molto attentamente prima dell’acquisto.

Una volta ottenuta la perizia di stima il giudice nomina il custode giudiziario (persona cui dobbiamo fare riferimento per accessi/visite all’immobile) e, quindi, dispone la vendita che può presiedere direttamente o delegare ad un notaio.

Le modalità di vendita possono essere con o senza incanto

La vendita senza incanto prevede la presentazione in busta chiusa delle offerte d’acquisto con l’indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni elemento utile alla valutazione dell’offerta stessa. Si aggiudica l’asta l’offerta migliore.

La vendita con incanto, comunemente più utilizzata, prevede la realizzazione di una gara fra i diversi offerenti che possono procedere a rilanci di offerta durante l’asta, si aggiudica l’asta l’offerente che formula l’offerta più alta o il rilancio maggiore. Il giudice dell’esecuzione stabilisce le modalità con le quali effettuare la vendita, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte, l’ammontare della cauzione, le modalità e il termine entro il quale il prezzo deve essere depositato. Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base d’asta o l’offerta precedente nella misura indicata nell’ordinanza di vendita.

Per partecipare ad una vendita giudiziaria, è indispensabile prestare la cauzione che viene restituita nel caso di non aggiudicazione. Nel caso in cui, però, l’offerente non si presenti all’asta e risulti aggiudicatario la cauzione viene restituita solo nella misura dei nove decimi dell’intero.

Dobbiamo, inoltre, prestare massima attenzione al bando d’asta pubblicato perché in esso sono ricompresi tutti i requisiti e le condizioni che dobbiamo rispettare scrupolosamente per poter partecipare e aggiudicarsi l’asta. Molto spesso, infatti, sono proprio i vizi procedurali come il mancato rispetto del termine di deposito o l’errata compilazione dell’assegno di cauzione che invalidano la domanda di partecipazione e precludono, quindi, l’acquisto del bene.

L’aggiudicazione di un bene diventerà definitiva trascorsi 10 giorni dall’aggiudicazione provvisoria poiché nel caso di vendita all’incanto, è possibile effettuare ulteriori offerte di acquisto nei 10 giorni successivi all’aggiudicazione. Tali offerte, per essere efficaci, devono però superare di un quinto il prezzo raggiunto nell’incanto.

Una volta aggiudicata la casa, il giudice emette il decreto di trasferimento con il quale, oltre a sancire la nuova proprietà, cancella le ipoteche esistenti e toglie l’immobile dall’affidamento al custode giudiziario.

Da tale momento, quindi, l’acquirente diviene il legittimo proprietario dell’immobile.

Spesso però ciò non significa anche che l’acquirente possa godere pacificamente del bene e che nessuno possa vantare dei diritti nei suoi confronti.

Innanzitutto dobbiamo considerare il caso in cui l’immobile risulti occupato, magari proprio dal precedente proprietario che ha subito il pignoramento immobiliare; in questo caso pur non sussistendo alcun dubbio circa il diritto dell’acquirente egli dovrà attivare una procedura legale di liberazione dell’immobile che comporta necessariamente costi aggiuntivi e tempi piuttosto rilevanti, soprattutto in presenza di minori, disabili o anziani.

Spesso, poi, il bene acquistato fa parte di un compendio condominiale e quasi sicuramente l’unità immobiliare risulterà morosa nei confronti del Condominio. Senza volerci addentrare troppo nel dettaglio tale situazione genera un debito del nuovo proprietario nei confronti del Condominio per importi anche di notevole entità.

L’acquirente accorto per definire correttamente il budget di spesa da destinare all’operazione, dovrà quindi tener conto di tutti questi “fattori di rischio” oltre che di tutte le ulteriori spese come imposte di registro, Iva, eventuali spese di ristrutturazione, spese di adeguamento necessario per sanare abusi edilizi, vizi di conformità urbanistica/tecnica oltre che i costi di una eventuale ristrutturazione.

Tutto ciò per evitare che quella che a prima vista poteva sembrare una buona opportunità si riveli, invece, un gravoso problema.

avv. Giangiacomo Alborghetti